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常 見 問 題 > 海外投資者

問:如何在黃金海岸(Gold Coast)房地產投資中獲取收益?

答:在任何地方購買房產,最重要的第一步都應該是研究考察理解供需間錯綜複雜的關系,並且確定在當地房地產業發展的大循環中所處的階段。

買家在購買物業的國家中應該委托一位值得信賴、有名望的法律代理。另外所合作的房地產代理也應該是昆士蘭(Queensland)房地產協會的成員之一。

在海外或者在其他城市/州投資房地產將會使投資者的投資組合更加多樣化,如同股票投資組合一樣,進入具有不同經濟條件、市場循環的不同的市場,將投資風險分散。當然回報可以通過不同的投資方式獲取,而眾多海外買家尋求一種假日生活方式的向往也是投資房產的一個重要因素。在精心研究調查之後,享受全新的生活方式。

在學習如何在黃金海岸的房地產行業中賺到錢之前, 你應該了解是那些原因造成了有些人在投資房地產上賠了錢。

實際上,賠錢的原因只有兩個:

1。過於貪婪

2。沒有做充分的準備

貪婪的投資者通常幻想快速致富—— 他們經常做出自我傷害的舉動:錯誤估計經濟形勢,過高估計市場行情,在長線投資上作短線買賣。 同時,作為一名投資者,你還要注意不要被其他人的貪婪行為所影響—在房地產行業裡,投入和產出還是有點公平的關系的, 這就是完成你自己的工作的重要性。

在市場中,有上千人在給人做建議買和賣,而他們中的很多人根本就不清楚真實的市場情況。

在房地產市場中,各種不同的意見和建議都同時存在 —— 而且沒有多少的書面記錄在支持這些建議。所以在某些時候,房產投資好像蒙了一層神秘的面紗(或許因為印象太模糊)。如果你想要你做的決定能夠幫助積累財富,你需要了解兩個主要問題。

* 你為什麼要買房產?
* 是誰要賣?是誰給你的建議?為什麼他們要這麼做?

實際上,購買房產的原因不外乎有三個:

1。自己用——用來住或工作;

2。作為收入的來源——通過收取房租來短期增加收入,而且同時還可以用來抵稅。

3。市價增值——這是財富增加的主要來源。在你的財富上增加一種動態的複利式的增長—從單一的房產開始,當這個房產開始升值的時候,有這個房產作為跳板去購買更多的房產,從而加速財富的增長速度。

當我與人們談論財富增加的問題,他們中的很多人已經擁有了投資房產,當我問到關於那些潛在的升值問題的時候,他們都同意說是的,房產有潛力升值。 但問題是,在他們購買房產之前並沒有考慮過房產的升值的具體潛力。

他們知道房產會升值,但並不清楚升值的潛力有多大,而這種潛力有可能是1% 也有可能是300%:對於升值的真正定義是指價格上漲和貨幣貶值之間的差價(超出通貨膨脹的部分)。

他們買房的決定不是基於資本增長的潛力,而是基於其他的一些因素:他們喜歡收取租金(通常發展商提供保證)或用來抵稅;他們喜歡這個由他們所信任的人推荐的房子;較低的養護費用;看上去很便宜;吸引人的貸款標準。

這些購房的理由沒有一個考慮了資本擴張的潛力,如果你要真正的增加財富,就不要過多地考慮這些不管緊要的因素。

你知道財富增加的最重要的因素麼?是土地

土地會增值,而不是房子。房子通常會因為折舊而貶值。在黃金海岸倒還有些例外: 那些海邊或河邊的房產,甚至那些可以直接看到海的房子,這些房子本身不會貶值。但如果是獨立的房子和土地的話,那就會更好。這些擁有獨立土地的海邊或河邊的房產在過去的三年裡幾乎升值了三倍。

我是誰?

關於我的詳細介紹可以在主頁上找到。

我的經歷告訴了我如何去持續的創造財富,和如何明智的去使用財富。並且我也成功的幫助了其他人做到了。

總之,我並不是要把你們變成某種房產投資和管理的專家。我希望能夠使你們更多的集中到資產增加,複利式的增加,就像一個教練為了讓球隊去贏得比賽一樣。我希望能夠讓你們避開那些陷阱,而不用像我和其他的許多人一樣在開始做投資是那樣走彎路。而且在這其中,我會與你們分享一些房地產圈子鮮為人知的的秘訣。

黃金海岸是澳洲發展最快的區域。現有人口增長率為3.4%,並且還在不斷吸引更多的國內國際移居者。

黃金海岸作為旅遊渡假勝地: - 國內和海外的遊客

完美的空間 – 黃金海岸熱鬧的城區激發了更多的國內遊客到此渡假。澳洲人發現,在繁忙的生活中,黃金海岸不但提供了身體上休息空間,而且提供了精神上的放鬆空間。同樣,在過去的50年,來自世界各地的國際假期遊客也將這裡作為他們的假日渡假勝地。黃金海岸每年接待超過6百萬的各地訪客。

在澳洲旅遊觀光競選活動中,黃金海岸由於其充分體現出澳洲的旅遊特色成為全國30個參評景點中首選旅遊勝地。

下面給出了黃金海岸的具體信息:

十大海灘: - 1。Broadbeach 2。Burleigh Heads 3。Currumbin 4。Greenmount 5。Kirra 6。Main Beach and The Spit 7。Mermaid 8。South Stradbroke Island 9。Surfers Paradise 10。Tallebudgera

十大景點:- 1。Board beach Precinct 2。Broadwater 3。Dreamworld 4。Gold Coast Country 5。Lamington National Park 6。Natural Arch 7。Sanctuary Cove 8。Sea World 9。Surfers Paradise 10。Tambourine Mountain

十大慶典: - 1。澳洲女子大師賽Australian Ladies Masters 2。廣闊海灘的藍調音樂節Blues on Broad beach 3。木星賭場的魔幻百萬跑馬狂歡節Conrad Jupiter’s Magic Millions Racing Carnival 4。黃金海岸機場馬拉鬆Gold Coast Airport Marathon 5。Lexmark 6。世界級澳洲女子網球賽Mondial Australian Women's Hardcourts 7。職業衝浪比賽Quicksilver and Roxy Pros 8。Sanctuary Cove國際遊船展Sanctuary Cove International Boat Show 9。黃金海岸品酒節 Taste of Gold Coast Festival 10。冬日搖滾音樂節 Wintersun Festival

為了讓基礎建設與黃金海岸的人口增長相一致,新的黃金海岸會議展覽中心附近的廣闊海灘地區延續相應建設。預計在此之後的第一年裡,這裡將引資1.5億澳元來推進地方經濟。

正如 Gold Coast Bulletin在2005年9月1日報道的,Southport海上航道可以協調安排海上郵船,並且在聖誕節之前將會決定是否在此修建一個郵船碼頭。郵船碼頭的建成將會為黃金海岸的又一個潛在的旅遊項目帶來無限生機。讓我們拭目以待。

在黃金海岸,房地產是一項誘人的投資項目。 特別是公寓樓,在03年12月到04年3月一個季渡的時間內已經達到了4.5% 的市價增值比率。 而且,在同一時期公寓樓的租金也有9.1%的增長。

從1978年起,4次房地產業的黃金發展階段是有目共睹的。每次之間相隔大約7年。如果繼續保持如此勢頭,下一次房地產的高潮階段將發生在2007-2008年。

黃金海岸人口增長

年份
人口
持續時間 (年)
淨增長
       
1961
39,043
0
0
1971
76,862
10
37,819
1981
161,667
10
84,805
1991
301,599
10
140,000
 
1994
350,655
3
49,056
1998
402,348
4
51,693
 
1999
415,603
1
13,255
2000
421,662
1
6,059
2001
441,736
1
20,074
2002
454,322
1
12,586
2003
474,879
1
20,557
2004
500,000+
1
25,121+


550億澳元勾畫出我們未來的前景 – 人口總數將會在今後的20年增長到370萬。

這是澳洲政府第一次將對未來10年的基礎建設編入預算。

按照人口增長的預測數据,黃金海岸在未來的20年內將會被擴張重建,並提供足夠的飲水,能源,道路,學校和保健服務設施。

在歡呼聲中,昆士蘭州出台了有史以來最重要的基礎設施發展規劃。州長Beattie先生以及州財政部長Terry Mackenroth 於2005年4月20日揭開了規劃的面紗。為了適合未來20年增長370萬人口的需求和未來昆士蘭州東南地區發展的需要,他們勾畫出了未來的前景並提出了550億澳元的發展規劃。

在這項人們期待已久的昆士蘭東南地區基礎設施規劃中,黃金海岸在未來的10年將會投入超過73億澳元的項目,而且還會與其他地區一起啟用另外220億澳元的建設資金。

黃金海岸人口總數僅占澳洲東南部地區的19%,卻在未來的10年內撥用總投資323億澳元的23%。

其中將要耗資5億澳元建立一所醫院,花費1.49億澳元建立蓄水水庫,53億澳元修建道路。為適應未來13萬新建家庭的教育,截止到2026年,20所新學校將全部建成。

Beattie先生說奠基計劃將幫助未來的政府解決未來20年內移居落戶在東南海岸的370萬人口的道路、鐵路、飲水、能源、健康、教育及社區基礎建設的問題。更重要的是,這一計劃沒有受限制於執政政府,而是對未來的10年做出了預算並且反映出我們未來20年的規劃。這項計劃將創造無數的就業機會。

將來黃金海岸的物業會怎樣 。。。
隨著最近利率的增長,墨爾本與悉尼房地產的增長開始減慢,人們開始紛紛猜測這對2005年黃金海岸的民房市場意味著什麼。

讓人吃驚的是利率在早一時期沒有增長。通常來講如果美國利率沒有長到一定程度,澳洲的利率會迅速增長。到目前為止,利率增長並沒有對黃金海岸房地產市場造成不良影響。

黃金海岸將會持續強勢增長直到2006年


最終利率的上漲將會導致房地產業的低迷時期,但是所造成影響的程度與時間長短取決於大量其他因素包括鼎盛時期的高度,經濟發展、現在地方市場的產量和供需是否平衡。與澳洲其他地區市場相比,黃金海岸的上述因素與其他地區有巨大的反差。

來自BIS Shrapnel(首要國內經濟學家 )、Herron Todd White(最大的獨立價格核定公司)、Matusik Property Insights(布里斯本(Brisbane)地區房地產業分析家)、Alan Midwood (黃金海岸地區房地產業分析家)、昆士蘭房地產業協會以及PRD全國性研究(昆士蘭州)的大量研究數据表明黃金海岸將以其著名的陽光地帶和其他優勢保持強勢增長直到2006年。

* 由於澳洲國內人口的移居以及國際移民造成的高速的人口淨增長。
* 昆士蘭州經濟發展的高速增長。
* 昆士蘭州就業增長百分比位居全國之首。
* 擁有世界上最舒適最誘人的氣候條件。

評估還表明,擁有這些積極因素,昆士蘭東南角地區在未來的幾十年中,將會超過墨爾本(Melbourne)成為澳洲第二人口聚集區。



問:為什麼投資購買住宅物業?誰會租房?為什麼?


答:95%的澳洲人曾經有租住經歷,更明白地說,30%的澳洲人現在仍然在租房——而且租房住的人口數量顯示增長勢頭。
老齡人口數量、獨居人口、年輕夫婦(沒有孩子,兩份收入)和單親父母家庭在增長,這些趨勢造成對出租房屋需求量的增加。另外,物業價格的攀升不但超過了通貨膨脹率(這對房產市價增值大有好處)也超過了薪水的增長速度。由於物業價格的不斷上升,並且超出了越來越多的人的購買能力,這些更造成了租房市場的蓬勃發展。

房地產投資提示:

經濟實用的物業同樣會為您的投資創造價值—— 而且在房地產市場循環周期內不會造成重大損失。例如:它更容易轉變成現金。
高品質、高價錢的物業的收益可以來自房屋本身的增值更有土地的增值。購買全新的物業可以幫助您在退稅時減免稅。
一個經紀人可以幫您作出更適於您的計劃,而不是銀行。
銀行的評估可能會有偏差 – 也許造成重大的經濟損失。

一些值得考慮的事情:

我居住在黃金海岸而且熱愛這裡。這裡是一種對生活方式的選擇:怡人的氣候,海灘、教育、家庭安全、交通、兩個國際機場、商店、就業、娛樂、醫療保健。在未來的5年,我可以把它看作一個以投資為目的的區域性市場。 在未來的15-20年,預言家認為黃金海岸將會與布里斯本合併。當然現在也只是一個小時的車程——那當然是未來所關注的。但是暫時而言,黃金海岸以旅遊業為主,並有一些不同的其他工業分布在不同的區域。如今人口已經達到50萬而且成為一個更為獨立的區域。另一方面,這裡現有的靈活性也創造了一個高度動態的市場氛圍,為這裡的人們提供了更多的機會。

如果您決定先在投資黃金海岸房地產業,我們可以為您提供:

*幫助您簡化繁雜的手續並幫助您從全方位多角度衡量不同物業。
*如果您確定了投資目標,我們會提供完善的服務協助您完成投資。
*專業的
財經服務為您量身定制適合您的方案。
*充分利用允許范圍內的稅收減免
*物業管理服務
*隨時估價並提出建議——不需花費 —— 您不必承擔任何義務
*時事通訊宣傳單幫助您更新信息,了解基本行情。
*我們將為您提供終身服務。

我們為客戶提供全面投資與購買居住房套餐。與其他的房地產代理不同,通過廣闊的研究確定了自己在市場環境中的定位,所以我們可以推荐給您:

自主的財政管理–
充分利用每一分錢,以最合適的價格買到最好的房子。- 節約您的花費,時間以及避免不必要的擔心。

法律顧問 –
將本區域內最有經驗,最了解房地產業的律師推荐給您。為您提供滿意放心的服務。



問:我可以在澳洲購買房地產嗎 ?

答:當然可以。不是澳洲的居民也可以購買房地產。總的來說,國外投資者可以在澳洲投資購買以下幾種住宅性物業。具體如下:

1。) "預售樓" - (按照平面圖購買物業)。該工程平面圖經由當地計劃當局設計並審批(通常是當地市政廳或區縣當局)。該工程項目仍未施工。

2。) 正在施工中的物業。

3。)工程項目已經完工但是尚未有人入住。注意:一但這些樓盤已經有租客或業主入住,這些樓盤就不能賣給“海外”買家。

問:我可以買哪一種物業 ?
答:絕大部份的住宅性物業,部份商業物業和鄉村區域以及某些特殊的物業。我們可以提供您各種各式的樓盤物業供您選擇購買。

問:我可以買多少物業 ?
答:政府在數量上並沒有特殊的規定。

問:我以什麼方式持有所購置的物業 ?
答:完全保有式。可以有單一住宅完全保有式。如果你購置的物業必須由物業管理公司管理(例如: 公寓套房等) ,可稱為組合住宅完全保有式。

問:怎樣才能把我的投資款匯到澳洲 ?
答:世界各地都有銀行可以把錢匯到澳洲。如果你有心用海外資金購置物業,最好以存款形式辦理。境外資金可以辦理電匯,海外匯票等。外匯兌換率浮動,款項可單獨兌換,收費也隨行就市。銀行的投資顧問十分樂意提供幫助,分階段為你兌換外幣;並通過每天向你發送電郵,告知兌換率行情,及時提供所需海外旅遊外匯,一般不收任何手續費。

問:我是否需要交付投資物業租金收入的稅金 ?
答:需要的。根據澳洲法律,任何人在澳洲所攢取的收入都必須交付稅金。可是,在出租物業時, 您同時可以享有用物業的各項開支抵稅的優惠。

問:我可以向澳洲銀行借貸投資物業嗎 ?
答:可以的。許多澳洲銀行樂意以和澳洲人同樣的利率和條款貸款給海外投資者。在市場上, 有許多貸款套餐可供選擇, 一些叫"Docs Loan", 是需要提供收入證明。另一種叫"No Docs Loan", 則需要一些簡單的證明或者不需要提供收入證明。

問:我需要多少訂金和其他費用 ?
在昆士蘭州(Queensland), 如果是以現金(沒有借貸)支付的情況下, 大約需要20% ~ 40% 訂金外加律師費, 印花稅, 貸款費用和購買費用等等約等於房價的6%。例如, 房價是$300,000, 您需要$18,000來支付費用。在澳洲, 您和一般澳洲人一樣, 因各州的規例不同, 所交的費用有所不同。

問:我什麼時候需要交付其他費用 ?
在昆士蘭州, 所有的費用都是存在信託戶口, 待在房屋交屋時才交付的。如果您已付了訂金, 您只需在交屋的一個月後才開一些費用,例如貸款的定期還款等等。

問:我是否需要親自來澳洲購買物業 ?
答:如果您願意的話, 您無須親自來澳洲購買物業。在過去, 許多海外投資者選擇我們為他們量身訂做的投資物業, 並且獲得良好的回報和服務。我們歡迎客戶親自前來澳洲視察, 您只需要告訴我們您的到達日期和大概行程, 我們樂意為您提供機票,住宿, 交通和娛樂方面的特價優惠和安排。

  Australia: Unit 12 , 3 Barranbali Street, Chevron Island, Gold Coast, Qld.,Australia 4217

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Email: johnson.shiu@johnsonshiu.cn        

Gold Coast Assistant Director of Chinatown Creative Industries Terence Ma:   


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